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行業關注丨廣州積極穩步推進城中村改造

廣東裝配式建筑分會     2024-01-09     688

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廣州速度


一年新開工12個城中村改造項目


在握手樓之間仰望高樓林立,城與鄉的邊界僅是眼前的“一線天”距離。城中的村,村外的城,一街之隔便是兩個全然不同的世界。廣州是中心城區存在大量城中村的一線城市,城中村改造是廣州打破城鄉二元結構的關鍵一招。


今年,廣州市城中村改造邁出了更大步伐:自年初首批城中村改造項目開工活動以來,全市新批復文沖東、廟頭村、湖中村等城中村改造項目13個,里仁洞村、車陂村、火村二期等改造項目先后取得新進展,2023年共有12個城中村改造項目迎來新開工。審批加速度助力開工按下“快捷鍵”,廣州城中村改造換道提速沖刺新目標。


城市更新是拉動經濟增長的關鍵引擎。在房地產行業經歷結構性調整的當下,有效拉動投資、擴大內需,促進相關上下游領域實現增長。


今年4月,中共中央政治局召開會議指出,在超大特大城市積極穩步推進城中村改造;7月,國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。搭乘國家鼓勵政策的“快車道”,2023年廣州城中村改造全面提速,并以提質增效為長遠目標,力促審批快、開工快、交付快,對改造項目實施全周期管理。


回顧今年,廣州堅持“拆、治、興”的改造理念,同時結合自身特點因城施策,積極探索城中村改造新模式,以新理念新方式加大政策創新,力爭率先落地城中村改造新政策,全面構建城中村改造“工具包”,全速穩步推進各批復、開工項目,在政策法規、改造模式、工作機制等方面均實現了新的突破,從而以更加科學精準的決策為改造項目提質增效。


面對新一輪城中村改造,廣州拿出了一線城市應有的擔當作為,迅速響應國家對城中村改造的工作部署,一方面積極探索可復制推廣的改造路徑,另一方面也統籌好新舊模式,積極穩妥推進項目實踐,靈活落地“一村一策”機制,力爭為全國超大特大城市城中村改造貢獻廣州智慧!


廣州力度



釋放資金乘數效應,撬動社會資本


速度的背后是力度的支撐,廣州誓要啃下城中村改造這塊“硬骨頭”,高位推動各項工作落地實施,突出了強政府統籌、強政策支持、強資金保障三大特色。不僅在以往基礎上“更上一層樓”,同時也在中央政策支持下,加快落地相關政策紅利,增強對城中村改造項目的保障力度。


政府統籌,優化頂層設計。今年,廣州市自上而下傾力推動城中村改造,成立了以市委、市政府主要領導擔任總指揮的市城中村改造建設指揮部,指揮部辦公室設立在廣州市住房和城鄉建設局。指揮部建立健全三級協調機制,各區分別成立二級指揮部,設置若干工作專班,建立起市區兩級有效運行的工作機制,不斷為城中村改造工作提質增效。


政策統領,完善方法體系。近日,《廣州市城中村改造條例》正式面向社會征詢意見,這是廣州市首次針對城中村改造進行的立法工作,也是全國首個即將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規條例。


事實上,自2009年啟動“三舊”改造以來,廣州不斷強化城市更新制度設計,從最初的“1個規章+3個實施辦法”,進而豐富為今天的“1+N+X”政策體系:即1個總體綱領;N項配套政策,如土地管理、產業發展、資金支持、保障房籌集、安置房建設、歷史文化保護等方面的政策供給;出臺多個落實文件,包括工作方案、工作指引、實施細則等。


多方融資,拉動有效投資。錢從哪來?如何破解融資難問題是城中村改造能否順利推進的關鍵。周期長、投入大、回報慢等問題一直是擺在改造主體面前的難關,特別是拆遷補償、安置房建設和配套設施建設需要大量資金,僅靠財政難以滿足資金需求。


今年,在國家大力支持城中村改造的利好環境下,廣州緊抓政策紅利期著力拓寬融資渠道,一方面積極爭取國家層面對廣州城中村改造在融資優惠政策、中央預算內資金、地方政府專項債券、專項借款、政策性開發性金融工具等領域的支持;另一方面,大膽創新醞釀成立廣州城中村改造基金,吸引更多社會資本參與改造,破解城中村改造資金瓶頸。


城中村改造是綜合性、復雜性的民生工程,廣州始終堅持系統思維,將“有形的手”與“無形的手”結合起來,在制度設計、政策優惠和融資保障等方面多管齊下,為城中村改造工作落地見效保駕護航。


廣州溫度



人人住有宜居的“城中家”


盤活低效用地,打造城市名片。城中村改造是城市環境品質的一場質變。一片片低矮的村屋搖身一變成為現代城市新風景,發生在空間里的奇跡帶動城市實現能級躍升。廣州城中村改造不僅助推了天河北、珠江新城、琶洲等重點功能區開發建設,也供應了一批批舒適宜居的居住社區。


 當前,在《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》指引下,廣州充分分析研判新一輪城中村改造趨勢、特點,研究起草了積極穩步推進城中村改造推動高質量發展的實施意見,力求通過推動城中村改造實現公共服務均等化、全覆蓋,以解決社會資源不平衡、不充分問題。


擁有800多年歷史的文沖村,有著眾多歷史悠久的明清古建筑,其中以陸氏大宗祠和文沖碉樓等最為知名。該村改造項目以原地修繕和遷移建設的方式建成約1萬平方米古建筑群落——廣州幸福里,打造集廣繡、醒獅、曲藝、龍舟、武術等于一體的多功能文化陣地,重現昔日文沖廻龍市舊街的繁華。不僅如此,目前文沖村改造已累計交付復建安置房4000余套,配套中小學、消防站、文化站等也已完工并交付使用。


一直以來,廣州城中村改造注重公益優先原則,在項目改造時序上明確要求優先建設民生類、公益類項目,堅持改善民生的正向優化,讓新社區自我“造血”,為本地居民留住鄉愁。廣州城中村改造以更大力度保障民生:規劃新建村民安置房23萬套,公建配套384萬平方米,保護修繕文物古跡和歷史建筑489處,通過發揮改造的“木桶效應”,加快實現城市公共服務均等化。


結合國家最新政策文件,廣州今年也在政策中更加凸顯城中村改造的社會效益。如在新制定的“三舊”改造實施辦法中,特別增加了歷史文化遺產保護、綠色發展、綠化保護等專項條款;在城中村改造條例中明確改造要立足于增進社會公共利益等。對照住建部最新要求,接下來,廣州還將以拆除新建、拆整結合和整治提升三種方式,對全市城中村進行分類改造,優化人居環境、補足基礎設施短板。


 作為多年的人口凈流入城市,城中村的開放包容是廣州城市精神的時代注腳,它既是時代的產物,也將與時俱進釋放出新的潛能。當前,國家力推保障性住房、“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造“三大工程”,未來的城中村改造也將承擔起更多社會功能,特別是住房保障功能,提供人人住有宜居的“城中家”,為廣州持久保持人口紅利作出貢獻。

2023年廣州城市更新成績單



數據

舊村

截至11月,新批復舊村改造項目13個、用地面積476公頃,新開工舊村12個項目。


舊廠

截至11月,新批復舊廠改造項目36個、用地面積102公頃。新開工舊廠項目6個。23家企業通過微改造取得用地批復,盤活土地1135畝。


舊城

持續推動老舊小區改造提檔升級,2023年老舊小區開工121個項目、完工47個項目,惠及30.4萬人。新開工舊城混合改造項目2個。

全市城中村改造后平均節地率達48%,綠地率由5%提高到30%,建筑密度由62%降低到28%。


2024年廣州城市更新重點任務



數據

重點推進廣州新中軸(海珠)、廣州火車站、羅沖圍、環五山創新策源區四大片區改造,實現首期項目開工建設。


實施200個以上老舊小區改造,有序推進老舊小區成片連片高質量品質提升示范區建設。


推進50多個舊廠“工改工”微改造項目,打造產業集群。

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破題“改造難” 廣州勇當先


謀定后動,推動新一輪城中村改造開好局起好步


茍日新,日日新,又日新。實施城市更新行動永遠沒有休止符。唯其求新,城市面貌才得以隨時代更替;唯其求變,人民對美好生活的向往方能實現。


放眼全國,作為開展城中村改造較早的城市,廣州在步履不停的更新行動中蓄勢賦能。從早期對“三舊”改造的探索,到以點帶面實施連片有機更新,廣州持續探索城中村改造新思路、新模式、新路徑,創新構建符合自身實際的方法論體系。


錢從哪來?地怎么征?產業怎么升級?人怎么安置?這一系列問題要在城中村改造中尋得答案,要求廣州以更大的勇氣和智慧破題改造中的痛點、難點。今年,國家層面陸續釋放支持城中村改造利好消息,以新一輪城中村改造為契機,廣州堅持系統思維,創新工作機制、改造模式,出臺系列政策指引,讓“有效市場+有為政府”指揮棒奏響新的改造進行曲。


謀定而后動,破題新一輪城中村改造,廣州力求動則必快、動則必成!


新思路


優化前期開發,保障改造順利推進


今年來,國家陸續發布支持超大特大城市積極穩步推進城中村改造的政策組合拳,廣州城中村改造迎來前所未有的機遇,由此進入了新的階段。在延續以往“三舊”改造的政策基礎上,廣州新一輪城中村改造緊密結合國家最新政策精神,以突出公益性、實施“依法征收,凈地出讓”模式,強統籌強保障為基本特征。


一直以來,廣州市城中村改造有著鮮明的市場化底色:村集體通過公開方式選取合作企業進行改造,由合作企業負責拆遷、安置和開發建設。市場機制在資源配置中發揮了決定性作用,在一定時期內取得了較好成效。


隨著宏觀經濟形勢變化,特別是當下房地產行業經歷結構性調整,僅依靠以往社會力量和市場化手段難以打通城中村改造工作堵點。根據《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》,城中村改造堅持“依法征收,凈地出讓”,在堅持發揮市場決定性作用的同時,力求更好發揮政府統籌作用。


與原有改造模式相比,新一輪城中村改造將充分發揮政府的統籌協調力量,在土地出讓前處理好產權、補償安置等經濟法律關系,完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發。“依法征收,凈地出讓”可有效解決拆遷難、周期長等問題,保障項目順利如期推進,村民早日得到安置。


近期,《廣州市城中村改造條例》公開征詢意見,在首條立法目的中便明確,條例制定為了滿足公共利益需要,推進和規范城中村改造……新一輪城中村改造的特點是更加突出公益性,以城中村改造為著力點,著力改善人民群眾基本居住條件、補齊城市治理短板,促進產業轉型升級,建設宜居、韌性、智慧的現代化城市。


針對當前城中村改造工作新趨勢,目前,廣州正在制定多項相關配套政策,已在6個方面形成政策供給:包括土地管理、產業發展、資金支持、保障房籌集、安置房建設、歷史文化保護等。同時,相關部門出臺了“依法征收、凈地出讓”新模式工作指引、發展保障性租賃住房指引文件、優化城中村改造審批流程等文件,全面保障城中村改造的社會公益性。


從過去的合作改造模式,到“依法征收,凈地出讓”改造模式,今后,城中村改造將在“有效市場”的基礎上,更多體現“有為政府”的保障作用,舉廣州全市之力推動改造如期順利推進,民生項目得到根本保障。


新模式


實行凈地出讓,高效推動連片提升


當前,廣州城中村改造工作正處在提速增效的關鍵階段,2023年,廣州市政府工作報告首次在城市更新領域提出四大重點片區連片提升的改造新模式,包括廣州火車站片區、新中軸海珠片區、環五山創新策源區、羅沖圍片區等。接下來,上述片區將率先推動“依法征收,凈地出讓”新改造做法,打造新模式樣板項目。


鑒于新一輪城中村改造的新特點,廣州市不斷加強政府統籌力度,建立了以市委、市政府主要領導擔任總指揮的市城中村改造建設指揮部,建立健全三級協調機制,四大重點片區分別成立了指揮部。廣州進一步探索政府與市場聯合推動改造新模式,明確以“指揮部+公司”的推進方式,讓“有形的手”與“無形的手”緊緊相握。


其中,市級指揮部主要負責出臺政策,優化審批流程,穩步推進后續實施進度等;區級指揮部負責統籌區屬部門、街道等單位,開展征地拆遷等工作;改造主體組織項目公司負責籌集建設資金,編制建設工程方案及后續建設工作。


今年上半年,廣州市初步確定四大重點片區改造主體推動“指揮部+公司”模式落地,通過區域統籌和成片開發,將過去單一城中村改造的“小平衡”變為片區綜合改造的“大平衡”,以豐補歉、以肥補瘦,充分發揮重點片區“引擎”作用,探索支撐城中村改造新模式。


目前,四大重點片區已基本完成啟動區前期工作,相繼開展基礎數據調查和改造方案審核工作,同步申請政策性資金支持,多渠道籌集改造資金。


為進一步加快推進四大重點片區項目建設,接下來,廣州將參照白云機場三期擴建工程模式推進上述片區啟動改造。廣州市住房和城鄉建設局相關負責人介紹,機場三期征拆安置工程高位推動“指揮部+公司”模式,形成市區緊密聯動各司其職的強大合力。該模式緊抓“立項、資金、用地”三大核心要素,把征地拆遷、安置房、公建配套設施等建設內容梳理成項目清單,按照基本建設程序,采取聯審決策和聯合審批方式加速項目落地,形成“動則必快、動則必成”的工作態勢。


新一輪城中村改造不再是單一的市場行為,而是一股自上而下的經濟發展驅動力量,即在一定區域、特定領域,以特定方式精準施策、高效投放資金,為穩投資、穩增長作出積極貢獻。當前,面臨新一輪城中村改造的重大機遇,身經百戰的廣州如何做好新舊銜接,是過渡時期需要走好的關鍵一步。


新路徑



統籌多項政策,注入多種資源


里仁洞、火村、文沖東……今年,廣州市迎來多個項目開工,市場化機制繼續發揮重要作用。另一邊,白云區羅沖圍、越秀區火車站片區等重點片區陸續編制完成改造方案并啟動前期數據摸查,通過采取“指揮部+公司”的改造新模式,由政府統籌推動片區連片提升。


當前,廣州城中村改造兼具自上而下與自下而上的雙重特色。城中村改造如何對標國務院和省委、省政府要求,探索符合未來發展趨勢的廣州城中村改造路徑?廣州精心設計了符合自身的新路徑,加強頂層制度設計,在組織架構、人員保障與資金保障方面不斷加注資源,進一步帶動社會力量投身城中村改造工作中。


完善組織架構,專班實體運作。今年,廣州市高位推動城中村改造工作,建立了一套完整高效的運作體系。廣州組建了市城中村改造建設指揮部,并成立了工作專班,進行實體化運作,負責開展城中村改造建設有關督辦、協調等工作,及時聯絡各區城中村改造建設指揮部。


一直以來,廣州城中村改造工作受到市委、市政府高度重視,2009年即成立市“三舊”改造工作領導小組;2015年市城市更新工作領導小組成立,作為統籌全市更新改造工作的議事協調機構,各區也相應成立區城市更新工作領導小組。今年,市城中村改造建設指揮部和工作專班與各級指揮部將以更完善的管理架構和人員保障齊力推動該項工作走深走實。


解決資金難題,擺脫路徑依賴。在新舊動能轉換之中,解決新一輪城中村改造“錢從哪來”的問題,方可為改造工作按下“啟動鍵”。接下來,廣州將積極貫徹國務院指導文件精神,更加強調對城中村改造的資金支持和風險管控。


在資金支持方面,今年,國家、省、市先后釋放鼓勵支持政策,拓寬新一輪城中村改造融資途徑。中央預算內資金、地方政府專項債券、城中村改造專項借款、城中村改造基金等多路資金匯流。目前,廣州市正在積極爭取首批專項借款等政策性資金。同時,也在加緊籌備城中村改造發展基金,將有效撬動更多社會資本參與城中村改造,拉動有效投資促進經濟穩增長。


在項目管理方面,廣州市將強化計劃管理,納入城中村改造年度計劃的項目方能享受國家、省、市的優惠政策。項目的必要性、可行性在前期階段將得到充分論證,確保落實“先謀后動,動則必快、動則必成”的要求。


站在城中村改造新的坐標體系中,廣州堅持系統思維,持續探索新思路、新模式、新路徑,只因城之大計惠及世代、關乎萬家。如今,政策東風吹至,廣州應時而動萬事俱備,順勢而為不負大城擔當!



相關



堅持以人為本 推進“三大工程”


近日,中央經濟工作會議在京召開,會議再次提出要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造等“三大工程”,將其列入到2024年全國經濟工作重點任務中。結合“三大工程”工作任務,廣州市已較早謀篇布局,持續筑牢民生安全底線,建設以人為本的韌性智慧城市。


“三大工程”是密不可分的整體,廣州堅持以系統性思維謀劃全局,結合城中村改造要求各項目配建一定比例保障性住房,鼓勵將村民富余的安置房集中建設并長期租賃用作保障性租賃住房,讓城中村改造更具有公益屬性。


作為一座持續多年人口凈流入城市,近年來,為更好解決廣大新市民、青年群體住房問題,廣州市不斷加大住房保障力度,健全以公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主體的租購并舉的住房保障體系。根據廣州市“十四五”時期住房保障規劃,這一時期內廣州預計供應保障性住房66萬套(間),供應量居全國一線城市前列。


近年來,廣州多措并舉增加保障房籌集渠道,完善配套政策,引導各類市場主體參與籌集建設保障性租賃住房,穩定工薪收入群體住房預期。截至今年11月底,全市新開工(籌集)保障性租賃住房7.62萬套、公租房5093套、共有產權住房777套,基本建成公租房4441套、共有產權住房4214套,發放住房租賃補貼18227戶。


今年9月,在廣州市城中村改造工作推進會上,廣州安居集團正式成立,該公司是專門負責從事保障性住房投融資、建設和運營管理的市屬功能性國有企業,將按照企業化管理、市場化運作、可持續發展原則,對標國內領先的全鏈條一體化大型安居產業集團。廣州安居集團將積極拓寬保障性住房籌建渠道,通過城中村改造配建、存量房源整租運營、“工改租”“商改租”、產業園區配建、集體土地新建租賃住房、土地公開出讓建設等多渠道籌建房源。


“三大工程”是綜合性的民生工程,是廣州踐行“人民城市人民建,人民城市為人民”的重要內容。無論在城中村改造還是保障性住房建設方面,廣州都充當著排頭兵與領頭羊的角色,沒有一勞永逸的城市發展,回顧過去,實踐的積累依然讓廣州深信,道阻且長行則將至!



問答



 新一輪城中村改造怎么改?


今年7月,《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》(下稱《指導意見》)印發,新一輪城中村改造的政策利好也在不斷釋放。錢從哪來?地怎么征?產業怎么升級?人怎么安置?針對以往諸多擺在面前的改造堵點、難點,未來將以何種新思路、新方式、新政策予以解決?


今年,廣州以時不我待的緊迫感抓緊研究制定政策、尋找路徑,結合國家最新政策精神,因地制宜落地相關政策,針對新一輪城中村改造特點精準施策。下面一起來看看廣州的城中村改造新“戰法”。

Q1

錢從哪來?

當前,城中村改造融資渠道進一步拓寬,國家相關扶持利好政策加緊研究出臺,廣州也在積極申報政策性資金,同時醞釀成立城中村改造基金。

    (1)中央預算資金:對符合改造的城中村項目,中央給予適當補助

    (2)地方政府專項債:將符合條件的城中村納入地方政府專項債券支持范圍

    (3)城中村改造專項借款:設立城中村改造專項借款

    (4)銀行業金融機構貸款:商業銀行融資貸款

    (5)城中村改造基金:設立城中村改造基金等

Q2

地怎么征?

依照《指導意見》,城中村改造將實施“依法征收,凈地出讓”模式。凈地出讓的土地必須是已經完成征收補償、且拆除平整的,從而保障項目繼續順利按期推進。

Q3

城中村改造將有哪些方式?

城中村改造包括拆除新建、整治提升、拆整結合三種改造方式。優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造,成熟一個推進一個,實施一項做成一項。

Q4

新一輪城中村改造將突出哪些特色?

接下來,城中村改造工作將更加注重公益性,系統性。

公益性:明確城中村改造是為了滿足公共利益需要,加強配套設施建設和改造后社會治理;將城中村改造與保障性住房建設相結合。

系統性:充分發揮“有效市場+有為政府”各自優勢,鼓勵由單一的城中村改造轉變為成片連片改造提升。目前,廣州正在推進四大重點片區改造,并以“指揮部+公司”模式統籌推進。

Q5

未來城中村改造的拆遷補償標準依據什么?

今年2月,廣州市印發了《廣州市農民集體所有土地征收補償辦法》(穗府辦規〔2023〕3號),明確征收土地補償費用包括土地補償費、安置補助費、農村村民住宅、青苗和其他地上附著物等補償費用。對于國有土地上房屋征收的補償標準,則適用《廣州市人民政府關于印發廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知》(穗府規〔2021〕2號)有關規定。

來源:南方日報




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