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行業資訊 | 碧桂園規劃階段的成本控制，設計決定成本！

廣東裝配式建筑分會     2020-11-06     2512

①

 |概念規劃設計階段成本控制| 

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（一）合理劃定用地紅線
案例1：


在投資階段，對于山地項目，可通過豎向分析及邊坡處理，考慮將不可利用的陡坡用地劃出用地紅線，以控制土方成本。


根據國家建設用地豎向標準，坡度大于25%的地區不適宜進行開發，而通常作為森林保育用地或景觀用地，但通常在實際操作中坡度大于35%，為不宜建設用地，建議劃出用地紅線。


案例2：



在投資階段，對于高壓走廊通過地塊內部的，可以將高壓線及其退距用地劃出用地紅線，以控制用地成本。
（二）巧妙轉化用地條件
案例3：



將幼兒園前期作為售樓部，節約利用土地，使住宅用地最大化，同時也能減少公建的成本投入，另外通過調整幼兒園位置，使售樓部擁有更好臨街展示面位置。
案例4：



由于中山地區對于公建配套有公8公9要求，若獨立配建將占用住宅用地，若交費則成本巨大，通過利用較難售的集中商業用地配置公8公9配套（首層保留商業），從而節省配套成本投入，確保住宅用地最大化。
（三）爭取有利設計要點
對于勾地項目，應重視規劃設計條件的擬定，通過結合公司開發策略，爭取有利的設計條件。




②

 |詳細規劃設計階段成本控制| 

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（一）土方成本控制-山地項目
對于山地項目，土方成本是項目開發成本重要部分，規劃設計時，應嚴格控制土方量，盡可能做到場地內部平衡。尊重原地形基礎上設計場地標高，力求少開挖，控制挖、填方量。



案例5：


某擬拓展山地項目占地1200畝，高差達100米。

方案一：方案使用坡地別墅，并盡量利用紅線內坡度較小的區域，使項目的土方量盡量小。

方案二：方案使用平地別墅，盡量利用紅線內用地和紅線外放坡，項目土方量較大。


土方成本控制也應結合銷售要求權衡考慮

開平十一期原方案充分尊重地形，以土方成本最少為優先原則規劃，則使別墅間高差達4~5m，影響去化。調整后方案，以“快去化”為導則，盡量將兩排別墅間的高差控制在1.5m，土方成本增加，但有利于項目更快更好得去化。


（二）規劃布局成本控制


控制展示區規模

在規劃前期階段，應根據項目規模的大小合理控制綜合樓展示區的規模，降低前期投入的成本，也有利于項目的快速開發。

案例6：


案例七：
由于幼兒園需滿足冬至日三小時日照，標準較為嚴格，所以應盡量將幼兒園放置用地南部無遮擋位置；若放置北側，則與南側高層間需比較大的陰影間距，使實際可用住宅用地減少。


前后樓夾角控制


前后樓間距控制

住宅間的拼接關系

（三）地下室成本控制

車位比與地面停車率

在規劃前期階段，投資拓展部應向當地政府或有關部門爭取最小的車位比不最大的地面停車率，以減少地下車庫面積。對一些地價低，高層市場一般，車位售價低且去化難的項目（如雷州），可考慮實行100%地面停車，不設地下車庫，以最大限度的省去地下車庫建設成本。


合理的車庫邊界

地下車庫設計時，應使車庫邊界盡量拉直、規整，避免因邊界的拐角導致的成本增加。

個別項目車位配置緊張，需考慮利用車庫邊角位等丌好利用的區域設置微型車位，而微型車位不標準車位的折算關系需不規劃局明確，一般是按個數0.7倍折算。

（四）其他成本控制

架空層設置

架空層可以增加景觀的通透性，給地面活動人群增加舒適度，同時可作為泛會所，增加銷售的賣點；但架空層建安成本一般較高，且又不能銷售，為節省項目成本，需減少架空層的設置；建議地塊外圍洋房不做架空，地塊中部可考慮架空以加強景觀空間通透性。

支護成本控制

層高成本

胖棟有話說 整理


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