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千呼萬喚始出來！經過長時間的醞釀，2月18日，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。

綱要的亮點頗多，明源君對文件進行了仔細研讀，摘選出其中與房地產相關的內容與大家分享，并進行解讀。

明源君認為，作為地產人，不管如何仔細的研讀這份綱要都不為過。因為粵港澳大灣區以0.6%的國土面積創造了中國12.4%的GDP，是目前中國經濟實力最強、開放程度最高和最具創新活力的區域之一。到2030年，這一區域的GDP將達4.6萬億美元，居全球所有灣區之首！

來源：CEIC、香港立法會

注：粵港澳大灣區數據截至2017年底，其他地區數據截至2016年

數據顯示，2018年粵港澳大灣區9城的商品住宅成交總金額超過1萬億元，土地成交建面4600萬平米，土地成交出讓金接近3000億元。早幾年前大灣區就已成為各大房企搶占的高地。

2018年粵港澳大灣區九城商品住宅供求情況（來源：世聯行）

粵港澳大灣區的機會很多，競爭也很激烈，讀懂這份綱要，有助于你家房企找到屬于自己的機會。下面，是明源君對綱要的解讀，主要包括7大機會和1項注意（其中，藍字為報告原文，黑字為解讀）。

01

城際客運公交化運營后

1小時通達圈

都是買房和拿地的好地方

構筑大灣區快速交通網絡。以連通內地與港澳以及珠江口東西兩岸為重點，構建以高速鐵路、城際鐵路和高等級公路為主體的城際快速交通網絡，力爭實現大灣區主要城市間1小時通達。編制粵港澳大灣區城際（鐵路）建設規劃，完善大灣區鐵路骨干網絡，加快城際鐵路建設，有序規劃珠三角主要城市的城市軌道交通項目。

推進大灣區城際客運公交化運營，推廣“一票式”聯程和“一卡通”服務。構建現代貨運物流體系，加快發展鐵水、公鐵、空鐵、江河海聯運和“一單制”聯運服務。

解讀：

人類文明的發展，主要不是靠人腦的進化，而是通過社會化合作的不斷創新和突破，帶來生產力的大爆發。城市里面，人口密度高，讓知識更容易傳播，人們更容易分工合作與協同。

互聯網時代的社會結構是網狀的，不過，目前，大灣區內很多區域配套要么不完善，交通不便；要么還算完善，但票價太貴。比如，現在深圳到廣州的時間也不長，但成本實在太高。

因此，現有情況下，買不起深圳、廣州房子的人也就沒辦法“住在別處”。一些本可以開發的土地，價值沒有得到應有的發揮。

未來，推進公交化運營以后，一是頻次會更高，二是票價會更便宜。

比如，之前很多在深圳工作的人，跑到東莞去買房，每天通勤很痛苦，但是隨著未來深圳地鐵線延伸到東莞，問題就將迎刃而解。

將來，一小時可通達的范圍內都可以成為剛需客群的購房地，這些地方的價值洼地，也是房企可以布局的好去處，就看誰快了。

02

灣區的發展也將帶動飛地發展

而且飛地的規模還會繼續擴大

完善大灣區至泛珠三角區域其他省區的交通網絡，深化區域合作，有序發展“飛地經濟”，促進泛珠三角區域要素流動和產業轉移，形成梯度發展、分工合理、優勢互補的產業協作體系。

解讀：

粵港澳大灣區的發展一定會帶動灣區周邊城市的發展。比如，經過多年的努力，目前已成功探索出深度飛地發展模式的深汕特別合作區。

相對樓宇林立、擁擠的深圳，深汕幾乎是一塊空地，可以充滿無限美好的想象。按照計劃，深圳將在深汕投入數千億元進行基礎設施、公共配套和主導產業的打造，并用高鐵、高速等快速交通與深圳實現半個小時的空間接駁。目前，深汕合作區位列汕尾市七個區的第二名。

而未來，眾多產業還將由深圳等高能城市向周邊城市轉移，僅僅一個深汕合作區肯定是不夠的。諸如河源等承接電子信息產業加工&組裝，精密機械制造全產業鏈等7大產業轉移的城市很有希望成為下一個經濟飛地。可提前研究布局。

03

特色城鎮到特大鎮

是巨大的升級機會

充分發揮珠三角九市特色城鎮數量多、體量大的優勢，培育一批具有特色優勢的魅力城鎮，完善市政基礎設施和公共服務設施，發展特色產業，傳承傳統文化，形成優化區域發展格局的重要支撐。建設智慧小鎮，開展智能技術應用試驗，推動體制機制創新，探索未來城市發展模式。加快推進特大鎮行政管理體制改革，在降低行政成本和提升行政效率的基礎上不斷拓展特大鎮功能。

解讀：

從城市的視角，雄安新區是貫徹“美麗中國”發展理念的試驗場。但除此之外還有其他很多模式。比如，在現有的框架下做城市運營。灣區的特色城鎮建設、運營，無疑是一個很好的試驗場。

當然，做城鎮運營，探索未來城市發展模式，前期投入會比較多、時間比較長，但隨著整個灣區的發展，后期也可以坐享所有紅利。

再說，賺快錢的時代已經越來越少了，各房企都已在向城市運營商轉變，從一個小城鎮做起，既能積攢經驗，風險還可控。

更加重要的是，特大鎮是可以升級為市的。國家發改委在《關于加快美麗特色小(城)鎮建設的指導意見》就提出，在特色小城鎮建設過程中，要深入推進強鎮擴權，賦予鎮區人口10萬以上的特大鎮縣級管理職能和權限，推動具備條件的特大鎮有序設市。對房企，還有比推動城市升級更大的機會嗎？

04

各城市產業分工明確以后

對房企布局更有指導意義

提升國家新型工業化產業示范基地發展水平，以珠海、佛山為龍頭建設珠江西岸先進裝備制造產業帶，以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競爭力的電子信息等世界級先進制造業產業集群。

區域發展更加協調，分工合理、功能互補、錯位發展的城市群發展格局基本確立……

解讀：

? 第一是業態的布局

如今,由于產城分離,鐘擺城市使得人們上下班通勤時間漫長,不僅影響效率而且還制造了大量的污染;與此同時,產城分離也造成了產業空心化、睡城等諸多問題。而產城融合是解決上述問題的良方。產業地產，一直大有機會。目前,前50強房企已經有45家進入產業地產。

過去，很多相鄰城市的產業重合度較高，不僅使得產業聚集度不夠高，還很容易造成產能過剩，發展產業地產難上加難。

而根據《綱要》，大灣區各區域要分工合理、功能互補、錯位發展，對各城市的產業定位十分清晰。想要在這一領域有所作為的房企，可以根據自身能力，或整合產業資源，或自己親自上陣（投資智能機器人等），更好地規劃產業地產的發展路徑。

? 第二是城市的布局

根據錯位發展的要求，灣區內，不同城市的相同產業，處于弱勢地位的，將會被強勢方吞并整合，房企在投資拿地做分析時，要特別注意，在某個城市有優勢的產業在整個灣區是不是處于最有優勢的地位，否則它將不再像以前一樣能支撐你的結論——根據東京都等超大城市的經驗，在離市中心相同距離的情況下，有優勢產業的區域，房價會是沒有產業區域的2倍。

05

灣區內可開發的土地已不多

擅長城市更新和運營的房企

將在未來的競爭中占得先機

加強分類指導，合理劃定功能分區，優化空間布局，促進城鄉集約發展。提高城鄉基礎設施一體化水平，因地制宜推進城市更新，改造城中村、合并小型村，加強配套設施建設，改善城鄉人居環境。

綠色發展，保護生態。大力推進生態文明建設，樹立綠色發展理念，堅持節約資源和保護環境的基本國策，實行最嚴格的生態環境保護制度，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，推動形成綠色低碳的生產生活方式和城市建設運營模式，為居民提供良好生態環境，促進大灣區可持續發展。

解讀：

土地開發強度的國際警戒線一般為30%，目前超過警戒線有深圳、東莞、佛山、珠海，其中深圳土地開發強度已超55%，東莞業已接近50%；佛山、珠海大致在30-35%左右；中山、廣州也已接近臨界線……

為了擺脫空間的限制，超用地指標限定的深圳早已通過填海、舊改等多管齊下進行突破。早在2017年，根據恒大披露的信息，其在深圳已經擁有32個舊改項目，全部項目開發后總貨值約6000億元！綱要出臺之后，大灣區內城市更新將加快，迎來新一波機會。

我國在改革開放之后，各地進行了幾輪舊改，大規模、快速地城市更新，采取的基本上是推倒重建的方式，這種方式雖然能使城市空間職能結構、城市環境等得到一些改善，但也會破壞城市肌理和文脈，導致城市特色喪失，造成千城一面。目前，已經逐步往有機更新的方向轉變。對于擁有強大金融能力或運營能力的城市運營商來說，這是個大機會。即便是中小企業，只要你的運營能力足夠強，也能得到金融支持（比如資產證券化等），贏得發展機會。

07

灣區內的房企

融資將更順暢

逐步擴大大灣區內人民幣跨境使用規模和范圍。大灣區內的銀行機構可按照相關規定開展跨境人民幣拆借、人民幣即遠期外匯交易業務以及與人民幣相關衍生品業務、理財產品交叉代理銷售業務。大灣區內的企業可按規定跨境發行人民幣債券。擴大香港與內地居民和機構進行跨境投資的空間，穩步擴大兩地居民投資對方金融產品的渠道。

解讀：

很多房企老總都告訴明源君，對房企來說，只要在發展和快速擴張，就永遠都是缺錢的。一旦遇到信貸收緊，就是很要命的事，比如去年。

一些房企在境內融資不暢的時候，會選擇發行美元債融資。可是，一來現在美元債的成本也不低了，二者還面臨較大的匯率風險，畢竟你賺的是人民幣。

如果大灣區內的房企可以跨境發行人民幣債券的話，既可以拓寬融資渠道，又可以規避掉匯率風險，可謂美哉！

當然，明源君從這份文件里看到的，不僅僅是機會，還有注意事項或者說是警告：

不要觸碰生態紅線

否則后果會很嚴重

實施重要生態系統保護和修復重大工程，構建生態廊道和生物多樣性保護網絡，提升生態系統質量和穩定性。劃定并嚴守生態保護紅線，強化自然生態空間用途管制。加強珠三角周邊山地、丘陵及森林生態系統保護，建設北部連綿山體森林生態屏障。加強海岸線保護與管控，強化岸線資源保護和自然屬性維護，建立健全海岸線動態監測機制。強化近岸海域生態系統保護與修復，開展水生生物增殖放流，推進重要海洋自然保護區及水產種質資源保護區建設與管理。推進“藍色海灣”整治行動、保護沿海紅樹林，建設沿海生態帶。加強粵港澳生態環境保護合作，共同改善生態環境系統。加強濕地保護修復，全面保護區域內國際和國家重要濕地，開展濱海濕地跨境聯合保護。

解讀：

綱要明確指出“牢固樹立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念，像對待生命一樣對待生態環境，實行最嚴格的生態環境保護制度。”

早在去年初，國家海洋局就公布了13條具體措施，將圍填海問題的管控措施上升到“史上最嚴”。十一省市違規圍填海項目被叫停、收歸國有或拆除。相關項目方，還要負責生態修復。

而根據《綱要》的指導思想，大灣區對環保的要求會比其他地方更加嚴格。想在大灣區有所作為的房企，需要特別注意項目與自然生態的和諧，填海的項目要特別謹慎。否則，一不小心可能讓你賠了夫人又折兵，那就虧大發了。

小結

粵港澳大灣區具備成為世界級灣區諸多有利條件，一直以來，之所以與世界一流灣存在較大差距，是因為整個大灣區發展缺乏國家層面的統籌協調，導致灣區內合作不足、協調不夠，同質競爭、市場分割、各自為政現象較為嚴重，無法擰成一股發展的合力。現在，隨著《綱要》的印發，各種細則的落地，其必將形成一股合力。今后，粵港澳大灣區不僅將成為帶動我國經濟發展新增長極，還將是我國改革開放40周年之后對外開放的新門戶。能夠在其中有所作為的房企，必然能夠獲得很好的發展……（作者：明源地產研究院執行主編 艾振強）

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