地方動態丨《深圳市城中村保障房規模化品質化改造提升指引》來了
廣東裝配式建筑分會 2023-08-01 1541
7月21日，李強主持召開國務院常務會議，審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。
二、積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措；三、會議指出，要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實；四、會議提出要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好；五、會議明確要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。
近年來我國棚戶區、城中村和危房改造穩步實施，城市更新有序推進，住房和城鄉建設部部長倪虹在今年全國兩會“部長通道”曾表示，近5年，全國改造了16.7萬個老舊小區，惠及2900多萬戶8000多萬居民。今年計劃再開工改造5萬個以上老舊小區，讓2000萬以上居民獲益。中指研究院指出，超大特大城市人口眾多，各類要素聚集程度高，在提高供給質量，拉動有效需求方面具備優勢。由于城市建設較早，超大特大城市存在較多城中村亟需更新改造，隨著政策加力，今年城中村改造將在穩投資方面發揮重要作用。
根據第七次人口普查數據，目前我國共有7個超大城市（城區常住人口1000萬以上）和14個特大城市（城區常住人口500-1000萬）。超大城市包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，特大城市包括武漢、東莞、西安等。
多地自年初以來也紛紛部署了城中村改造計劃，比如，廣州市住建局就計劃在今年推進127個城中村改造項目。近日，成都市住房和城鄉建設局發布《成都市城市更新建設規劃（2022-2025）》公開征求意見稿，提出將成片推進城市更新，按照“少拆多改，注重傳承”的原則，推進31片城中村改造。值得注意的是，廣州市就在積極探索城中村改造新舉措。7月17日，廣州市住房和城鄉建設局發布《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，內容涉及通過城中村改造加強住房保障和人才安居，通過城中村改造將集體土地轉為國有土地等。
廣州市人大常委會主任王衍詩近日表示，廣州市人大常委會已將《廣州市城中村改造條例》增列為2023年立法項目，凡是通過立法能解決的問題都全力支持、積極推動,從法律上給予支持。中金公司研究部指出，在中長期維度上穩步推進以城中村改造為代表的城市更新有助于盤活低效存量用地資源，從供給側發力促進房地產行業平穩健康發展，這亦是構建房地產新模式的關鍵一環。
城中村改造≠棚改
城中村改造和棚改都屬于城市更新的范疇，但兩者的重點和目的不同。其一，概念上，城中村是在城市化過程中被納入城市規劃范圍的農村，棚戶區是指破舊房屋聚集、人口密集的區域，一般來說，棚戶區的居住環境和房屋狀況要比城中村更差；其二，目的上，棚改主要是為改善民生，城中村改造相對更偏向商業化和城市發展；其二，性質上，城中村土地一般是集體土地，棚戶區土地一般是國有土地，兩者補償標準有所不同，城中村很可能是房票模式。
此外，其實早在4月的政治局會議上，就提到，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。
“平急兩用”設施是指平時用作旅游、康養等功能，遇重大公共突發事件時可立即轉換為應急場所的設施。4月18日，發改委在北京舉辦了“平急兩用”設施建設現場會，農業農村部、國家疾控局等7個部門，國開行，以及21個超大特大城市相關負責人員參加會議。從官方表述來看，“平急兩用”設施建設可能涉及民宿、酒店、方艙醫院、應急醫療服務點等，能夠有效補齊大城市應急能力建設短板，或有利于盤活超大特大城市存量住宅和基礎設施，推動地產相關投資與居住需求。
深圳2023全市計劃通過
城中村規模化品質化改造提升
籌集保障性住房5.2萬套（間），
約占全市城中村租賃住房總量的1%
6月5日，據深圳特區報報道，深圳市住房建設局相關負責人表示，近年來，深圳堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房住不炒”定位，圍繞市民住房保障需求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，創新提出“四跟”（跟著產業園區走、跟著大型機構走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走）保障策略，加大保障性住房建設籌集力度，努力實現保障性住房高品質、多戶型、便捷化、可持續。按照計劃，2021-2027年深圳全市將累計新增建設籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋約350萬-400萬人。預計到2035年，深圳全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。深圳市住房建設局相關負責人指出，城中村是很多來深建設者包括低收入群體的落腳點，城中村保障性住房規?；焚|化改造提升是深圳市保障性住房建設籌集渠道之一。實施城中村保障性住房規?；焚|化改造提升的目的，就是要更好解決來深建設者住房問題，讓他們住上更高品質、更加安全的房子。上述負責人表示，城中村保障性住房規模化品質化改造提升是深圳市的一項重大民生工程。深圳市正制訂城中村保障性住房規?；焚|化改造提升資金補助方案，擬由市區財政共同按照一定標準，對城中村保障房規?；焚|化改造提升予以財政資金補助。深圳市區政府將按照《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）要求，給予改造后的城中村保障性住房財稅、金融等政策支持，降低規?；焚|化改造提升投入成本。按照要求，城中村保障性住房規模化品質化改造提升由政府主導籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結構復雜，也必須嚴格控制成本、嚴格控制價格、嚴格加強價格監督。深圳市住房建設局相關負責人提到，今年，深圳全市計劃通過城中村規?；焚|化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%。上述負責人指出，“我們不會在深圳所有的城中村開展規?；焚|化改造提升籌集保障性住房。進行改造提升的城中村，占全市城中村中的較小部分。城中村保障性住房規模化品質化改造提升，將在充分尊重原業主意愿、維護城中村原有的居住生態、盡量降低對居住者生活的影響的前提下有序推進。原則上不要求對整村進行改造提升，結合實際需求，合理確定改造比例。確實需要整村進行保障性住房規模化品質化改造提升的城中村，要進行充分協商和嚴格論證?！?/span>對于房源收儲后對原租戶如何進行安置的問題，深圳市住房建設局相關負責人表示，我們要求各區在城中村保障性住房規模化品質化改造提升實施過程中，對原租戶進行妥善安置。一是在城中村改造現場，轄區街道辦會同改造項目實施主體成立現場租戶安置綜合服務中心，回應市民群眾關切，妥善解決租戶搬遷、學位等方面訴求。二是轄區政府積極開展改造的城中村周邊房源梳理工作，在周邊區域摸排一批大小合適、租金合理的房源供居民選擇，研究分批收儲騰挪方案。三是轄區街道辦搭建業主與租戶的溝通平臺，并監督業主依法依規對租戶進行補償。四是轄區街道辦充分摸清原租戶生活情況。確實無法搬遷的租戶，可協調暫不搬遷。五是進行規模化品質化改造提升的城中村房源，原則上預留3-6個月搬遷過渡期。六是在搬遷過渡期，另行尋找房源存在困難的，由轄區政府協調解決。七是原租戶家庭子女上學問題不因城中村改造而改變。八是改造后，原租戶有意愿回遷原城中村的，可回遷原城中村租賃居住。
（來源：深圳夢綜合央視新聞、21視頻（許婷婷）、證券時報、中國基金報、券商研報、深圳特區報、深圳住建局）
深圳市住房和建設局關于印發《深圳市城中村保障房規?；焚|化改造提升指引》的通知
今年2月，深圳市住房和建設局發布了《深圳市城中村保障房規?；焚|化改造提升指引》，其中提出了“安全、配套、建筑、綠色”四項改造要點，為全市規范、有序、高效推進城中村保障性住房規?；焚|化改造提升提供明確指引。
來源：深圳夢.
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